Все знают, что нынешний глобальный экономический кризис начался с краха ипотечного рынка в США. В России тоже существует рынок недвижимости и тоже имеется ипотека. И хотя распространение кризиса на Россию началось не с этого сектора рынка, но крах его ожидается – причем обвальный.
Цены на недвижимость в России, особенно в крупных городах, в последние годы росли невероятными темпами, при этом мало кто давал себе труд хотя бы попытаться объяснить это удивительное явление.
Известно, что в экономике свободного рынка цена товара пропорциональна отношению спроса и предложения. Поэтому рост цен на тот или иной товар на нормальном потребительском рынке может быть обусловлен двумя причинами: возрастанием спроса на товар или падением его предложения. Судя по динамике цен на недвижимость, выросших за десятилетие почти на порядок, за это время то ли численность населения России выросла в несколько раз, то ли вся страна стала жертвой разрушительного землетрясения, уничтожившего большую часть жилых строений.
Между тем ни для кого не секрет, что население Российской Федерации сокращается. Одного этого было бы достаточно для снижения стоимости жилья – даже если бы капитальное строительство было полностью свернуто. Но ведь строительство не прекратилось, пусть даже его темпы несколько снизились по сравнению с советскими временами.
Но дело даже не только и не столько в численности населения. Термин «спрос» означает не просто реальную потребность в том или ином товаре, а еще и возможность за этот товар заплатить. Поэтому даже в странах «третьего мира» с бурно растущим населением практически не наблюдается роста спроса на современные квартиры – ведь подавляющее большинство живет в беспросветной нищете.
Россия, конечно, не Нигерия и не Бангладеш, но большинство ее жителей, живущих на грани или ниже прожиточного минимума, не в состоянии купить себе хоть какое-нибудь жилье. И никакие «ипотеки» тут не помогут. Очень забавно было наблюдать, как Дмитрий Медведев в бытность первым вице-премьером, отвечавшим за «национальные проекты», рассуждал о дороговизне отечественных ипотечных кредитов. Дескать, 20 % в год – это неподъемно, а вот если снизить до 5 %, то молодые семьи это потянут. Хотелось спросить Дмитрия Анатольевича: в какой стране он живет? Спросил бы, что ли, у брянских рабочих, едва сводящих концы с концами: смогут ли они когда-нибудь расплатиться за приобретенную в кредит квартиру, да еще и выплачивая ежегодно пусть даже и всего лишь 5 % дополнительно к ее стоимости? Очевидно, что даже при снижении ипотечного процента до нуля полностью рассчитаться за жилье смогли бы в лучшем случае внуки большинства купивших.
В Москве ситуация несколько отличается от России в целом: тут и численность населения не падает, а растет, и материальное положение жителей в среднем гораздо лучше, чем в глубинке. Правда, и недвижимость в несколько раз дороже, чем в других городах. Тем не менее, экономических оснований для роста цен на жилье нет и в столице: если годовой прирост населения Москвы в последние годы составлял примерно 0,5 % (никак не больше 1 %), то объем жилищного фонда ежегодно возрастал на 1,5–2 %. И несмотря на относительное материальное благополучие большинство москвичей не в состоянии приобретать жилье по рыночной цене. Следовательно, по всем законам экономики цены в столице должны были падать – но они росли, причем с фантастической скоростью. Так в чем же дело?
А дело в том, что рынок недвижимости в России, а особенно в Москве, не имеет ничего общего с классическим потребительским рынком – это так называемый рынок инвестиций, на что уже указывали отдельные умные журналисты. Экономический рост, обусловленный удачной углеводородной конъюнктурой, не привел в России к заметному улучшению материального положения трудящихся, но существенно обогатил крупные компании. У них появились излишние капиталы, которые необходимо было во что-то вкладывать. Значительная часть этих капиталов была инвестирована в строительство – весьма доходную отрасль экономики.
Однако в крупном городе просто так ничего не построишь – желающих много, а места мало. Необходимо получить землеотвод и массу самых разнообразных разрешительных документов, после чего выиграть тендер у своих конкурентов. Все это стоило больших денег – городские чиновники брали с застройщиков самые разнообразные официальные и неофициальные поборы. Какое-то количество этих денег шло в городские бюджеты, но большая часть – в карман чиновникам в виде взяток. В результате построенное жилье получалось «золотым». А какой же предприниматель захочет терпеть убытки или хотя бы существенно снижать доходность своего бизнеса? Поэтому устанавливалась очень высокая продажная цена на квартиры в новостройках, причем она росла по мере того, как в городе оставалось все меньше места для нового строительства. Вопрос, кто купит это жилье, отодвигался на второй план.
При этом недвижимость покупали. Обманутые иллюзией роста цены на жилье, его приобретали и компании, которые сами не занимались строительством, и просто богатые люди. Обзаводились жильем в Москве и других крупных городах и разбогатевшие представители других регионов – скажем, сургутские нефтяники или якутские алмазодобытчики. Покупали по несколько квартир, которые были им совершенно не нужны для личного потребления, просто рассматривая их как выгодное вложение «лишних» денег, так как наивно верили в то, что цена на жилье будет расти и дальше. Сложилась своеобразная «жилищная пирамида», чем-то похожая на прославленные пирамиды МММ или ГКО: вспомним, что в свое время акции МММ раскупались тем активнее, чем были дороже – в расчете на то, что их доходность будет продолжать расти и акции можно будет всегда продать с хорошей прибылью.
Но даже ажиотажный спрос отставал от предложения – поэтому и стоят до сих пор во многих городах пустые новостройки, на которые невозможно найти покупателя.
Однако это безумие должно было когда-то закончиться. И оно закончилось – как только мировой кризис ступил на российскую землю. Сначала рост цен на жилье замедлился, потом и вовсе прекратился, а сейчас недвижимость уже дешевеет. Аналитики прогнозируют дальнейшее падение цен, но быстро оно будет происходить и до какого уровня – никто внятно сказать не может (или не хочет). Высказываются различные прогнозы, но все они слишком умеренные: никто не верит, что цена на жилье может упасть больше, чем на 40 %, хотя очевидно, что рыночная стоимость недвижимости уровня 2008 года многократно «дутая», и в условиях кризиса она может рухнуть до уровня реальной себестоимости и даже еще ниже.
В условиях кризисов перепроизводства цены вообще имеют тенденцию падать, а чтобы не допустить их опускания ниже себестоимости, производители зачастую просто уничтожают нераспроданный товар, хотя население может иметь в нем острую нужду, но не способно приобрести его из-за отсутствия денег. Такова бесчеловечная логика капитализма. Но к недвижимости это вряд ли имеет отношение. Можно запахать в землю гектар пшеницы или потопить в море сухогруз с сахарным песком, но трудно представить себе, что кто-то будет ломать бульдозерами только что построенные многоквартирные дома. Именно поэтому цена на жилье может упасть гораздо ниже себестоимости, до совсем символических величин.
Приходится иногда встречать возражения, что обвального падения цен на рынке недвижимости не будет, так как «у нас наблюдается дефицит жилья». Вообще говоря, определить, что такое «дефицит жилья», довольно трудно – это же не колбаса, которую не съешь больше, чем влезет в желудок. Жилплощади можно при желании «потребить» сколько угодно – хоть играй в футбол в лишних комнатах. Но если исходить из минимального норматива в 12 кв. метров на человека (при меньших цифрах семью даже сейчас ставят на очередь на социальное жилье), то, например, в Москве не только нет «дефицита жилья», но напротив, имеется значительный «профицит». Объем жилищного фонда столицы составляет чуть больше 210 млн кв. метров, что при населении 10,5 млн человек дает не менее 20 кв. метров на одного москвича.
Однако многие семьи действительно испытывают острейшую нехватку жилплощади, годами и даже десятилетиями стоят в очереди и продолжают ютиться вчетвером-впятером в одной комнате. Происходит это потому, что другие семьи или даже отдельные бессемейные граждане роскошествуют, имея по несколько квартир, а часть квартир в новостройках вообще пустует.
Реальный выход из этого безумия один – экспроприация лишних квартир у компаний и раздача их нуждающимся семьям. Без права продажи, в социальный наем. А впоследствии – полное упразднение рынка недвижимости. Жилье не должно быть предметом купли-продажи, а тем более наживы. Оно должно справедливо распределяться государством в соответствии с реальными потребностями граждан и семей. Конечно, в полной мере такой проект способно осуществить только социалистическое государство – что и наблюдалось в СССР.
Но даже буржуазное государство будет вынуждено делать некоторые шаги в этом направлении. Известно, что уже сейчас правительство Москвы активно скупает возведенные незадачливыми застройщиками дома, предполагая заселить их очередниками в порядке социального найма. Конечно, это мера крайне недостаточная, к тому же непонятно, с какой стати риски недальновидных капиталистов должны оплачиваться из бюджета, то есть, в конечном итоге, из кармана простых налогоплательщиков. И все же это лучше, чем ничего. Напуганные развитием кризиса, власти, похоже, начинают понимать, что лучше раздать пустые квартиры очередникам, чем дожидаться, когда те начнут их занимать самостоятельно, и бросать против захватчиков ОМОН, на который в данном случае надежда слабая – ведь многие омоновцы тоже испытывают трудности жильем.
