Итак, в декабре почти на 50% сократился спрос на съемное жилье. Впервые за долгие годы он оказался ниже предложения, что ставит под вопрос практику уплаты съемщиками квартир огромных комиссий риелторам. В остальном мире процент платит арендодатель. Владельцев доходных квартир это может пугать, но налицо оздоровление. Теперь на одного потенциального арендатора (примем во внимание, что цены ушли вниз всего на 2 тысячи в месяц) приходится несколько предложений.
Однако это не все новости рынка жилой недвижимости, продаваемой и сдаваемой в аренду. С приходом 2015 года продажи квартир сдвигаются вниз, что должно, наконец, изменить политику застройщиков. Они были избалованы неприхотливыми покупателями, многие из коих по сей день не могут отделать свои квартиры. И причина тому — продажа «строек» вместо готового жилья или почти готового, пригодного для быстрой и недорогой отделки. Вместо этого у нас продают бетонное пространство, где даже пол не залит и где нет внутренних стен (это чаще всего плюс из-за ужаса планировки). Правда, есть отопление и окна…
Стройки и пещеры — так нередко характеризуют российские квартиры иностранцы. «Стройки» потому, что огромная часть работы оставлена на покупателя, которому даже не предлагается вариантов. «Это ваше дело» — повторяли из года в год менеджеры застройщиков. Деньги, что новый владелец бетонной коробки мог потратить, их не интересовали. Денег им хватало. И это была не «щедрая позиция», а продукт жадности. Застройщиков интересовала только максимальная прибыль. Скромный доход с доделывания их работы они оставляли другим, пусть и не все.
Но квартиры вошло в традицию продавать не только недоделанными, но и особым образом спроектированными. Комнаты в них уходят глубоко в тело здания, тянутся далеко от окна, и света не хватает для освещения всего пространства. Получается вечно слабоосвещенное пространство, а структура некоторых комнат напоминает пещеру. Наверное, повышение требовательности покупателей позволит покончить с этим пещерным дизайном, но пока продавцами по-прежнему движет жадность и слабый интерес к тому, как угодить людям, создав для них комфортное жилище.
Ослабление рубля привело в ряде случаев к повышению рублевых цен на квартиры. Подобное наблюдалось и в Москве. Сейчас, когда страсти на рынках улеглись, продавцам стоит понять: в рублевом исчислении недвижимость стала еще более переоцененной. Почему это так? Потому что возможности покупателей уменьшились, а ипотечный покупатель и покупатель, берущий деньги с продажи старой квартиры, почти вышли из игры. Одно брать становится слишком дорого, а другое не удается. Старые квартиры застряли на рынке, что вполне естественно. По своим характеристикам многие сильно проигрывают новому жилью (при всех его недостатках), а в Москве и Подмосковье стоят они дороже.
Понятия «недооценен» и «переоценен» в условиях рынка это не нечто психологически комфортное для продавцов. Выражаются они в сделках. Если товар не идет (а жилье и коммерческая недвижимость не улетают от продавцов, как в прежние времена), то он переоценен. Переоценен в рублях, и на доллары ссылаться не нужно. Основной покупатель живет не в американской реальности и не в американской валюте получает заработную плату. Естественно, разумнее всего снижать цены в рублях и уходить с прибылью, а не ждать чуда. Несогласные могут вспомнить мои прогнозы по рынку за последние два года, чтобы понять, насколько неразумно действовали и действуют многие продавцы.
Меняется сейчас многое. Например, трехкомнатные квартиры в эконом-сегменте рынка не вызывают интереса даже у самых недальновидных инвесторов, что сметали в предновогодней суете «однушки» и «двушки». Они справедливо задаются вопросом, удастся ли сдать в аренду такие «большие квартиры»? Сам вопрос этот указывает на важный перелом в сфере жилья. В России — впервые с дореволюционной поры — сложились условия для развития доходных домов, сдачи жилья в аренду крупными и средними собственниками. Они накопили немало квартир, с которыми не понимают, что делать дальше. Сдавать — неплохое решение.
Да, спрос на аренду и покупку жилья снижается, что указывает, прежде всего, на завышенные цены. А они завышены, и равновесия на рынке еще нет. Тот, кто двинется в его сторону, получит больше остальных. Он потеряет в ожидаемом доходе, если заключит годичный контракт на сдачу жилья в аренду по ставке ниже, чем у конкурентов. Однако он его заключит. Те же, кто будет долго держать высокую цену, сдадут позже и по новой, пониженной ставке рынка. Но это не все.
Крупные игроки на рынке аренды имеют преимущества перед мелкими собственниками сдаваемого в аренду жилья, господствующими на рынке. Они обладают новым жильем и средствами для его лучшего оформления, а это означает, что они могут предложить повышенный уровень за меньшие деньги. Это моментально выбьет с рынка различные «руины», квартиры в ужасном или плохом состоянии. Планка качества услуг поднимется, что одновременно может реконструировать рынок.
Итак, перемены грядут не только важные, но интересные. И когда на днях мы обсуждали их с Русланом Дзарасовым, завкафедрой Политической экономии РЭУ им. Г. В. Плеханова, то пришли к выводу: возвращение практики доходных домов это возможность, которую кое-кто может использовать с выгодой, поддержав при этом понижательный тренд в ценах. Дешевая недвижимость, низкая цена аренды жилья — это неплохое условие для инвесторов и экономия для людей. Однако общее положение дел все равно остается не в их пользу. Кризис же еще только готовится нанести главные свои удары по трудящимся.
Правительство намерено помешать падению рублевых цен на жилье, субсидируя застройщиков, но помешать удешевлению аренды оно не в силах. Остановить инвесторов, сбрасывающих накопленные квартиры, тоже не выйдет. Слишком значительны уже перемены на рынке.
