Все мы помним откровение булгаковского Воланда о том, что жилищный вопрос испортил московское народонаселение. В равной степени это относится к населению всех крупнейших городов России. Но в начале 90-х годов прошлого века казалось, что развитие свободного рынка городского жилья способно окончательно решить проклятый квартирный вопрос. Не случилось, и сегодня картина та же: «очередь» как способ распределения социального жилья, дефицит жилплощади и надежда на новое строительство.
Возникает коварный вопрос: быть может, эта проблема вовсе неразрешима? В определенном смысле это действительно так: жилищный вопрос является вечным, поскольку не может быть решен чисто количественно. Почти каждый человек всегда стремится улучшить свое жилище.
Заметим, что жилищная проблема в этом своем проявлении возникает лишь в крупных городах. Уже только поэтому надеяться на то, что рынок может решить жилищный вопрос, крайне легкомысленно: ведь свобода рынка и свобода миграции есть вещи неразрывные. Естественный рост населения крупных городов и свободная миграция всегда лишь усиливают дефицит жилья.
В главный город Российской Федерации переезжают люди из разных стран. Таких, например, как цивилизованная Прибалтика, которую накрыла коричневая чума. Да, в том числе и из того «маленького Парижа» под названием Рига, куда сами москвичи в советские времена наезжали, восхищались маленькими уютными кафе, вежливым обслуживанием. При этом Москва, столица Советского Союза, носила тогда весьма неприглядное прозвище «большая деревня», где под вывеской «кафе» люди, стоя в пальто за стойкой, хлебали щи, и где днем с огнем не сыскать было нормальной «арабики». Правда, теперь ситуация резко изменилась, и те самые «кафеюшки» располагаются по всему столичному городу.
Приезжают на заработки и ненавистные многим «коренным» азиато-кавказские мигранты. Они тоже вынуждены где-то селиться и проживать, чтобы, выйдя с утра из подъезда, подмести улицу у того же дома или отремонтировать обувь «исконному» жителю столицы.
Но обе эти касты приехавших людей сталкиваются с массой одинаковых проблем. Тот факт, что собственники жилья, получившие его во времена бесплатной приватизации, рассматривают свое имущество как капитал (но при этом понятие капитала в их головах еще отсутствует), играет немаловажную роль в их отношении к якобы приобретенному. Безусловную ценность для них имеет жилье как таковое, как первая жизненная потребность. Неслучайно собственники дорогого жилья, цена которого сегодня измеряется миллионами рублей, не считают себя богатыми людьми. Ведь что в действительности есть богатство? Это то, что в обществе считается богатством.
Более того, у жилищного вопроса в крупных городах есть и другое измерение, а именно — постоянный рост цен на жилье и связанные с ним мягкие бюджетные ограничения. Понять, что означает данный термин, нетрудно: достаточно вспомнить сказку Пушкина о рыбаке и рыбке. Когда у старика появилась золотая рыбка, бюджетные ограничения старухи стали «мягкими» и ее потребность в жилье превратилась в неограниченный спрос. Чем это закончилось, мы помним с детства.
И если сопоставить стоимость в момент приватизации с современным уровнем цен на жилье, скажем, в Петербурге, то фактическая стоимость четырехкомнатной квартиры общей площадью 82 кв. м в «сталинском» доме на 5-м этаже с лифтом была равна 26 391 рублю. Произведя простое арифметическое действие, сложив два плюс два, получаем стоимость сегодняшних квартир, которые уже не способны приобрести не то, что приезжие, а и сами москвичи.
Поэтому полным ходом развивается рынок аренды жилья, которому уже не много ни мало 20 лет. Однако жилье сдавалось в поднаем еще в советское время — поштучно. Так что это не какое-то новшество или марсианское явление для людей российского государства. И теперь это действительно используется с целью получения стабильного дохода, то есть как капитал. Можно совершенно спокойно не работать и сдавать одну, а то и две-три жилплощади, а самим тем временем проживать даже в холодное время года за городом на даче.
Сбылась мечта Шарикова: все граждане получили бесповоротное право на гарантированные квадратные метры, которыми даже теперь рады поделиться с другими, но за некоторую плату.
Но и российское правительство не осталось в долгу и выпустило кучу законов для узаконивания данного теперь уже бизнеса. То есть ребята, сдавайте, но не забудьте уплатить налог с прибыли.
Однако до 95% арендодателей жилья именно эконом-класса не готовы расставаться с полученными деньгами добровольно. Кроме того, сама процедура уплаты налога, связанная с посещением налоговой инспекции, подачей декларации, получением квитанций, оплаты в банке, для многих собственников представляет собой существенные затраты времени и труда. Им зачастую это просто-напросто, как они сами выражаются, проблематично. Власти Москвы уже давно грозятся вывести арендный рынок из тени, предупреждая о высоких штрафах недобросовестным арендодателям.
Официальных данных об объемах предложения квартир в аренду/найм в Москве нет всё из-за той же высокой степени непрозрачности данного явления. При общем количестве квартир в Москве, стремящемся к 4 миллионам, сдается в аренду/найм, по разным данным, от 10 до 25% квартир, т.е. от 400 тысяч до 1 миллиона. Если для простоты расчетов принять месячную арендную ставку в размере 1000$ (реальная усредненная для всех типов жилья ставка, конечно же, выше), то суммарный доход арендодателей составляет минимум от 3,6 млрд. до 12 млрд. долларов в месяц. С этой суммы в казну в виде налоговых отчислений могло бы поступать 13% подоходного налога, что составило бы от 468 млн. до 1,56 млрд. долларов ежегодно, по самым скромным подсчетам. Однако этого не происходит.
Самый большой процент арендодателей, декларирующих свой доход и уплачивающих доход при сдаче в аренду/найм своих квартир, приходится на сегмент элитного жилья (стоимость месяца аренды/найма свыше 150 тысяч рублей) — по разным данным, от 75% до 90%. В сегменте бизнес-класса (арендная ставка от 50 до 150 тысяч рублей в месяц) количество налогоплательщиков составляет 20-35%, тогда как в сегменте эконом-класса таких собственников жилья не больше 5%.
Вот, оказывается, каким цифрами оперирует статистика.
А арендодатели тем временем, расположившись на диване в своей квартире, загнув поднебесную цену за сдаваемое жилье, совершенно не понимают, что даже если запросить не то что 50, а и все 150 тысяч рублей, это вовсе не означает, что они их тут же получат и побегут в ближайший винно-водочный магазин приобретать на все семейство весь его ассортимент.
Некоторые, не стесняясь, открытым текстом поясняют, что, дескать сам или сама не работает, дети тоже, но цены в магазинах растут ни по дням, а по часам. Щеголяют непомерной фантазией, с желанием переплюнуть кто кого, придумывая истории, одна другой краше, чтобы только не делать положенной по закону регистрации. При этом дрожа, как осиновый лист, понимают, что уплатил налоги и спи спокойно. Но нет возможности расстаться с полученной арендной платой в один и тот же день каждого месяца.
Да и при заключении этой сделки так и норовят что-то недодать, например, справку о согласии еще одного прописанного на этой жилплощади члена семьи горе-бизнесменов, ссылаясь на какие-то «доверительные отношения». А доверие это упирается в то, что помимо депозита, берутся деньги за еще не сломанную мебель. И царским жестом дозволяется сделать даже евроремонт для того, чтобы потом так же доверчиво дать под зад коленом своему незадачливому благодетелю со словами «вон с моего участка», заявив о незаконности его пребывания в сданной квартире.
Почему же всем этим людям, сдающим не приобретенное на заработанные собственным трудом деньги, а полученное от советского государства жилье, не приходит в голову простая мысль, что они в материальном отношении полностью зависят от этих злосчастных жильцов, попросивших вдруг нужную по закону справку? И при этом считают, что вправе претендовать на высокое статусное звание «человек», обладая такими качествами, как жадность и трусость…
Ну, а какая же схема аренды и съема жилья на всеми нами любимом Западе? Вот каким опытом поделился человек, эмигрировавший в Англию, где съем жилья — это уже устоявшаяся вековая традиция.
«Если вести дела через агентство, — рассказывает Юрий — то они просят за оформление документов от 150 до 250 фунтов. Далее по договорённости об оплате и условиях проживания бывает по-разному, но стандартно выплачивается страховой депозит в размере 100% и оплачивается аренда на месяц вперёд. Далее, что очень важно, агентство (или владелец) ОБЯЗАНЫ положить депозитную сумму в специальный депозитарий, о чём в течение месяца ДОЛЖНЫ письменно известить жильцов. В противном случае, можно подавать на них в суд, и они ОБЯЗАНЫ будут заплатить сумму в ТРИ раза превышающую депозит плюс судебные издержки.
Именно так я наказал предыдущего владельца — он не положил деньги в депозитарий. А это считается грубым нарушением наших прав.
Многие иммигранты этих нюансов не знают и поэтому их разводят…
За время своего пребывания в Англии я два раза имел дело с агентствами и два раза непосредственно с владельцами (причём в разных графствах, и соответственно в разных городах). Также общался со многими иммигрантами, поэтому могу вывести какие-то общие моменты.
Итак. В подавляющем большинстве отношение агентств к съёмщикам прекрасное (если съёмщик соблюдает условия договора). Некоторые агентства после заключения договора сводят напрямую с владельцем и устраняются от каких-либо решений… Всё решается непосредственно с хозяином… Хозяева, связанные договором со съёмщиком, тоже вполне лояльны, и проблем нет…
Мы с женой живём в новом доме, и у нас засорился водосток с крыши (водосточная труба). Так владелец сам сразу приехал, полез на крышу, прочистил и сердечно поблагодарил, что мы ему сообщили так быстро.
В общем, всё говорит за то, что безусловно лучший вариант съём дома или апартаментов — через агентства… Кроме оплаты. Это, пожалуй, единственный минус — оплата всегда будет выше, чем при непосредственном съёме через хозяина, пусть не намного, но больше.
Ещё нюанс с арендой через агентство (ну и с порядочными владельцами тоже) — договор. Договор об аренде в Англии является подтверждением твоего адреса. Это практически как прописка (здесь нет прописки как таковой)
С договором об аренде можно идти в банк открывать счёт (по-другому не откроют), устраиваться на работу и т.д.».
И далее Юрий коротко рассказал об отношениях с владельцами сдаваемого жилья:
«Лэндлорд», владелец-мужчина, у которого я снимал третью свою жилплощадь, поставил мне условием оплатить депозит за месяц и арендную плату за неделю вперёд. Составил договор, где сумма, которую я заплатил как депозит, называлась «Advance rent», т.е. «предоплата». Это, как оказалось, хитрость многих нечестных арендодателей, ведь далеко не каждый иммигрант и даже не каждый иммигрант-юрист поймёт разницу. На суде он апеллировал к этой фразе, говоря, что я ему платил не депозит, а только предоплату, которой покрывались какие-то расходы… Но британский суд, надо отдать ему справедливость, понял всё правильно и порадовал меня своей беспристрастностью. Его заключение было чётко сформулировано: раз при подписании договора была выплачена сумма, равная месячной арендной плате, то это является депозитом, как бы её не назвали!.. За весь период “лэндлорд” был всегда любезен и даже как-то подобострастен. Всегда первый приветствовал, спрашивал о делах и т.п. Дал хорошую рекомендацию, когда мы с супругой решили поменять жильё… Но когда возник вопрос о возврате депозита, сразу стал юлить, обещал отдать потом, а потом заявил, что это был не депозит и что он не отдаст эти деньги… Поэтому и пришлось обращаться в суд».
«Скажу так, — в конце разговора добавил Юрий — есть хорошая поговорка русская: как запряжёшь — так и поедешь. Надо сразу диктовать условия или договор чётко составлять, тогда все такие вещи будут ограничены… А если кто начинает смотреть не так — надо новое жильё найти, а он пусть тех ищет, кому нравится лебезить».
Привычные у нас взгляды хозяев квартиры с высоты своего 10-го этажа или даже птичьего полета на жильца, как будто он находится в подземелье московского метро, не наблюдаются в картине сдачи жилья на Западе. Конечно, у западников иногда возникает желание облапошить на уровне русского лохотрона. Но никто не просит оплатить еще не сломавшуюся мебель, в попытках бедного квартиранта сесть на табурет, который вдруг не выдержав веса бедолаги сломался под ним, и человек оказался там, где ему уже и так указали место — в самом низу. А при выборе нанимателей не приходит в голову простая, но привычная москвичу мысль, что даже сдавая квадратные метры супружеской паре, совсем не будет все в ажуре, а произойдет по совершенно другому сценарию: будут они жить, как два голубка — то один вылетит в окно высотного дома, то другой. Или что две приличные девушки, на нравственное поведение которых так рассчитывали арендодатели, поселившись в съемной квартире, будут работать не выходя из дома, приводя к себе кавалеров, а потом оплачивать аренду из заработанных таким способом средств. Да и охочие до денег риэлторы, объединившись в шайку-лейку из трех человек (что повышает стоимость их услуг в разы), не кидаются на один объект (еще и требующий ремонта), устраивая ярмарку-распродажу квартиры и заодно смотрины потенциальных нанимателей, вводя их в разряд униженных и оскорбленных. То есть происходящее не выглядит, как два в одном.
А ведь эти люди, стоящие в очереди на квартирный (хорошо, что не естественный) отбор, уже занимают какую-то нишу в этой жизни и располагаются даже не в метро, а под дорогостоящими крышами сдаваемых квартир. Временно снимать жилье их вынуждают какие-то обстоятельства, произошедшие в их жизни. У кого-то проблемы с документами, ожидание нужного гражданства и соответственно невозможность пока обзавестись собственным жильем, кто-то просто по семейным обстоятельствам ютится теперь уже не на своих кровных квадратных метрах, оставленных либо детям, либо второй половине… Но эти люди обеспечивают арендодателям безбедное существование, зарабатывая гораздо больше сдающих жилье, и при этом умудряются не кичиться своими достижениями в этой жизни.
Так может быть, не стоило бы указывать кому-то место на этой планете.
И тогда никто не произнесет сакраментальную фразу: «На мостовой лежал кирпич и считал, что он москвич».
